Радиаторы — обще-домовое или личное имущество?
Постановление правительства №491 от 13.08.06 регламентирует принадлежность имущества к обще-домовому.
Многоквартирный дом со своей системой отопления, согласно этому законодательному акту, к нему принадлежит. Ответственность за ее эксплуатацию возлагается на (ЖЭК).
Однако если радиаторы подключены к стояку через вентиль, то находящиеся за вентилем трубопроводы с теплообменниками будут являться собственностью владельца квартиры.
Он обязан содержать эту часть системы отопления в надлежащем порядке.
Юридические аспекты
В результате замены батарей, а тем более, при увеличении их количества может произойти разбалансировка всей системы отопления дома. Поэтому переоборудование отопления в отдельно взятой квартире согласовывается с представителями УК.
Согласование собственников
Жилищный Кодекс требует демонтаж и монтаж отопительного оборудования производить при согласии большинства собственников дома. В противном случае, такие действия расцениваются как самоуправство и противоправное распоряжение имуществом кондоминиума. За все возможные сбои в обогреве дома ответственность ляжет лично на жильца квартиры. У собственников жилья есть возможность коллективным собранием вынести решение о том, что замена отопительных приборов должна происходить только за счет владельцев. Соответствующий пункт вносится в договор управления, но не распространяется на аварийные ситуации.
Урегулирование с УК
Сотрудников ЖКХ трудно убедить заменить батареи отопления в квартире бесплатно. Вполне понятное нежелание объясняется «балансовым разграничением». Под этим подразумевается разница между общедомовым и частным имуществом. Владельцы квартир давно осведомлены о том, что сами несут ответственность за ремонт и обслуживание своей собственности.
Однако, отопительные радиаторы – это общедомовое имущество по определению 6 пункта Правил №491, принятых в 2006 году. Но при этом 5-ый пункт уточняет, что при наличии вентиля на отводе от стояка в квартиру, общим имуществом признается все, что находится до вентиля.
ВНИМАНИЕ! Если есть возможность отключения квартиры от отопительной системы, то такие внутриквартирные радиаторы общедомовым имуществом не являются.
Управляющая компания вправе отказать в бесплатной замене, если при превышении срока эксплуатации, батареи еще исправно работают. В этом случае остается или ждать капитального ремонта, или менять за свой счет. Но важно знать, что компенсировать затраты по приобретению и установке новых отопительных приборов управляющие компании не будут. Есть прецедентные судебные решения, на которые сотрудники ЖКХ и ориентируются.
Кто должен ремонтировать: УК (ЖЭК) или владелец квартиры?
В «хрущевках» батареи исчерпали свой эксплуатационный ресурс, поэтому должны меняться по системе капитального ремонта.
УК (ЖЭК) обязаны выполнить работу полностью за свой счет.
При желании собственника обновить радиаторы на эффективную конструкцию или эстетичный вид, он должен обратиться для проведения работы в УК (ЖЭК).
С целью создания конкуренции на этом рынке допускается привлекать сторонние организации, имеющие разрешение на данные виды работ.
Собственнику жилья своими силами менять радиаторы непозволительно. Хозяина квартиры, поменявшего радиаторы без разрешения УК (ЖЭК), законно заставят возвратить отопительную систему к прежним параметрам теплоотдачи. Однако это будет выполнено за его личный счет.
Ржавая батарея: кто меняет?
Обогрев многоэтажного здания осуществляется при функционировании множества элементов. К ним относятся стояки, радиаторы, запорная и регулирующая арматура, коллективные приборы учёта, иное оборудование. Оно входит в список общего имущества многоквартирного дома. Соответственно, ответственность за состояние и работу этого оборудования полностью лежит на обслуживающей здание УК.
Таким образом, владелец квартиры не обязан ставить новую батарею, затрачивая собственные средства: ведь он и так каждый месяц платит за услуги по содержанию общедомового имущества, что подтверждает соответствующая строка в квитанции коммунальных платежей.
Разумеется, речь идёт именно о вышедшей из строя батарее. Если вам захотелось повесить новый радиатор потому, что существующий не нравится вам по эстетическим соображениям, в жилконторе вряд ли отнесутся к вашему требованию с пониманием.
Существует, однако, нюанс, который способен помешать вам получить услугу замены батареи. Управляющая компания перестаёт нести ответственность за состояние батареи в случае, если она отделена от стояка перемычкой. Перемычку с краном устанавливают, чтобы иметь возможность временно отключить батарею. При наличии такого запорного устройства батарея перестаёт считаться общедомовой принадлежностью, и её замена становится заботой владельца квартиры.
Но даже и без такой перемычки нередко бывает довольно сложно добиться от УК желаемых действий по замене батареи. Многие жильцы, плюнув на бумажную волокиту и бюрократию, приходят к выводу, что проще купить батарею самому.
И здесь они сталкиваются с ещё одной неожиданной проблемой!
Заключается она в следующем. Раз перемычки нет, то батарея считается общедомовым имуществом, и её замена производится с согласия всех собственников, которое можно получить на общедомовом собрании. В противном случае, согласно Жилищному кодексу РФ, действия владельца квартиры будут рассматриваться, как самовольное распоряжение общедомовым имуществом. Это означает, что в случае какой-либо поломки, например, после промывки и последующей опрессовки системы отопления, на жильца могут возложить ответственность за его действия. Поэтому, даже если вы решили заменить радиатор за свой счёт, лучше сделать это в тёплое время года, уведомив УК.
Система отопления потекла – что делать?
Во время отопительного периода течь из теплообменника приведет к более серьезным последствиям. Как только она появилась необходимо сразу сообщить в УК (ЖЭК).
Батарея течет — поменять на новую обслуживающие организации должны немедленно. При этом владелец квартиры не несет никаких расходов.
Читайте здесь, в какие сроки должны меняться счетчики воды.
При отказе заменить батареи на таких условиях, следует обратиться в Жилищную инспекцию с жалобой на УК ( ЖЭК) о том, что они отказываются исполнять свои прямые обязанности.
Обнаружение протечек после окончания отопительного сезона, которые возможны при не слитой из системы воды, устраняется в раздвинутых временных рамках.
Жильцами оформляется запрос в УК (ЖЭК), где описывается проблемная ситуация.
Специалисты принимают решение о возможности отремонтировать радиатор или заменить батарею. Если жильцы являются собственниками квартир они финансируют покупку отопительных устройств.
Как заменить батареи через ЖЭК?
Итак, батарею отопления вы выбрали, что дальше? Пишите заявление в ЖЭК в двух экземплярах.
Однако здесь необходимо учесть ряд нюансов. Собственники жилья, то есть те, у кого квартиры приватизированные, покупают радиаторы самостоятельно. Если жилье в муниципальной собственности, то покупка и замена батареи в такой квартире проводиться за казенный счет.
Производить замену будут, когда завершится отопительный сезон – примерно с середины весны. Важно успеть до начала холодов, пока отопление снова не включат.
Это не касается различных аварий. Если вдруг случился прорыв трубы или радиатор дал течь, то устранять проблему должны немедленно в любое время года.
Стоит учесть, что через ЖЭК заменить батареи можно только при условии, что они вышли из строя или давно выработали свой ресурс – по закону управляющая компания обязана делать только небольшой ремонт.
Заявление на замену обогревательных приборов обязаны принять и рассмотреть в течение нескольких дней.
У вас на руках остается второй завизированный экземпляр с датой принятия документа и входящим номером, чтобы в случае чего было что предъявить в суде. Ведь если радиатор прорвет, то материально за ущерб отвечает ЖЭК.
Не хочется связываться с коммунальщиками? Все равно придется – их в любом случае нужно поставить в известность.
Закон требует согласовывать дополнительную установку с управляющей компанией, иначе есть риск, что рассчитанная на определенное количество система отопления, может не выдержать.
К тому же без разрешения вы не сможете попасть в подвал и перекрыть по необходимости стояк – просто так туда не пустят.
Если замену батарей отопления в квартире вы проводите планово и своими силами или нанятой организацией, то нужно принести в ЖЭК помимо заявления свидетельство собственника жилья, тепловой расчет новых приборов для обогрева, прилагающийся при покупке к ним и всем комплектующим документы.
Обрабатывать документы и выносить свой вердикт ЖЕК может до двух месяцев.
Видео:
Кроме того, если нужно слить воду из труб и перекрыть стояк, это еще одно заявление. Когда все работы будут выполнены, специалисты управляющей компании должны проверить систему. Для этого придется написать еще одно заявление о проведении технической экспертизы.
Если эти пункты не соблюдать и самовольно менять батареи, то можно нарваться на хороший штраф, что предусмотрено законом.
Кто виноват в аварийной ситуации?
Планы работ инженерно-технических служб обслуживающих организаций обязывают регулярно проводить осмотры обще-домовых инженерных сетей, проводить испытания системы отопления перед запуском в работу.
Аварийная ситуация говорит, что эти работы проводились формально. Ответственность полностью возлагается на УК (ЖЭК).
Должны ли собственники заключать договор на обслуживание газового оборудования, узнайте из этой статьи.
Согласование работ
Замена батарей отопления в связи с их принадлежностью к обще-домовому имуществу выполняется по строго определенному регламенту.
Даже если собственник решил выполнить эту работу за свой счет, он не может ее сделать без согласования с соответствующими службами.
Система отопления многоквартирного дома выполнена по утвержденному проекту.
В нем произведен расчет количества радиаторов с определенным количеством секций на соответствие требованиям нормативов.
Изменения в системе отопления могут привести к нежелательным последствиям – в одних квартирах будет слишком жарко, в других холодно.
Поэтому без УК (ЖЭК) выполнить эту работу невозможно. Заменить радиаторы могут специалисты обслуживающей организации.
Однако существуют подрядные организации в которых специалисты сделают работу качественнее и дешевле. Привлечение сторонней частной фирмы должно согласовываться с УК (ЖЭК).
Какое давление воды должно быть в квартире, читайте тут.
Порядок замены батареи в приватизированном жилье
В приватизированном жилище приборы являются собственностью владельца жилья, и производить их смену по ЖК должен собственник за свой счёт. Единственным отступлением от правила, является смена радиатора, без оплаты, вслучае не прогревания прибора по вине ЖЭКа и создания некомфортных условий проживания жильцам квартиры и соседям, находящимся по стояку.
Для выполнения ремонта в приватизированном жилье можно пригласить работников ЖЭКа или специалистов частной монтажной организации. Как правило, стоимость услуги у этих специалистов не отличается. Но, официальное оформление заказа через УК или ЖЭК, упрощено по форме исполнения.
Сравнительная таблица действий в различных организациях
О том, сколько стоит замена радиатора в квартире, при выполнении работ через УК, можно узнать, написав заявление на выполнение ремонта по следующему образцу:
Образец заявления
Все обращения, которые направляются в жилконтору, независимо от права обладания жилищем, должны быть в письменном виде и с отметкой об их получении. В противном случае, расходы по устранению аварий или других ситуаций затрагивающих материальные аспекты жилищных вопросов, будут возложены на жильцов.
Все действия, которые, по мнению жильца, выполняются ответственными лицами работников ЖКХ не должным образом и без соблюдения законных норм, могут быть обжалованы в вышестоящих организациях.
